Qu’est-ce que l’investissement PINEL ?
La loi PINEL est une réduction d’impôt pouvant aller jusqu'à 21% de son investissement immobilier à but locatif.
Ce dispositif qui peut être étalé sur 6, 9 ou 12 ans permet aux particuliers d'investir dans l'immobilier tout en réduisant leur impôt sur le revenu.
Le montant de la réduction d’impôts est calculé sur le prix de revient de l’immeuble (prix du bien immobilier + frais de notaire) plafonné à 300 000 €. La réduction d’impôts est répartie sur la durée du dispositif (6 ans, 9 ans ou 12 ans avec la possibilité de la prolonger jusqu’à 12 ans).
Exemple : Vous faites construire une maison neuve pour un montant de 100 000€, frais de notaire du terrain inclus. Vous louez ce bien pendant 9 ans.
100 000 € x 18% = 18 000 € de réduction d’impôt à répartir sur les 9 ans de location soit 18 000 / 9 = 2 000€ de réduction d’impôt sur le revenu par an pendant 9 ans.
Comment peut-on profiter de la loi PINEL ?
Pour y prétendre, vous devez louer votre maison pendant six, neuf ou douze ans sans dépasser des plafonds de loyers, et les ressources de vos locataires ne doivent pas excéder certains montants.
Ces plafonds doivent être respectés pendant toute la durée couverte par l'engagement de location. Dans les deux cas, l'acquisition porte sur un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (Vefa) proposé par un promoteur. Ces logements doivent respecter des normes thermiques et de performances énergétiques. L'achat peut aussi concerner des logements que vous faites construire, des locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements ou des biens anciens faisant l'objet d'une réhabilitation lourde.
Comment sont imposés les loyers ?
Les loyers sont imposés selon le régime des revenus fonciers. Vous pouvez opter pour le micro-foncier s'ils n'excèdent pas 15 000 euros. Vous déclarez alors le revenu brut, le fisc appliquant un abattement de 30 % et taxant le solde. Si vous avez au moins 15 000 euros de recettes, vous êtes soumis au régime réel et déduisez la totalité de vos charges. Quand celles-ci dépassent les loyers, vous dégagez un déficit foncier. La part du déficit correspondant aux intérêts d'emprunt est reportée sur les années suivantes dans la limite de dix années.
Le déficit issu des autres charges est imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an. Le surplus de déficit vient en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes. Reste l'éventuelle plus-value immobilière. Elle est imposable au taux de 19 %, plus 15,5 % de prélèvements sociaux. Vous en êtes exonéré pour la part fiscale après vingt-deux ans de détention et après trente ans pour la part sociale.
Peut-on faire un investissement PINEL en Maison individuelle ?
Oui ! Et d’ailleurs, savez-vous que 3 français sur 4 rêvent de vivre en maison individuelle ?Savez-vous aussi qu’une maison louée est plus entretenue qu’un appartement ?
1 maison sur 2 est ensuite rachetée par son locataire actuel ?
Pour pouvoir prétendre au dispositif PINEL et réaliser des économies d’impôts, la loi impose certaines conditions à respecter :
- La demande de permis de construire doit être déposée avant le 31 décembre 2017,
- Le logement doit être situé dans les zones éligibles à la loi PINEL, (trouve les zones + créer un lien)
- La maison doit être mise en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans et doit constituer la résidence principale du locataire,
- Le logement doit être fini dans les 30 mois suivant l’ouverture du chantier,
- La maison doit être louée dans les 12 ans suivant la fin du chantier,
- La maison doit respecter les contraintes PMR,
- Le loyer et les ressources du locataire doivent correspondre à un plafond.
Inscrite dans une dimension sociale, la loi PINEL définit un plafond de loyer ainsi qu’un plafond de ressources pour le locataire. Ces plafonds diffèrent selon la zone dans laquelle se situe la maison neuve. En 2017, le montant mensuel du loyer est limité à :
- 16,83€ par m² en zone A bis
- 12,50€ par m² en zone A
- 10,07€ par m² en zone B1
- 8,75€ par m² en zone B2
La surface habitable PINEL correspond à : Surface habitable – 50% des surfaces annexes limité à 8 m² (garage, terrasse, combles, balcon, loggia)
Par ailleurs, pour pouvoir prétendre à une maison en loi PINEL, le revenu fiscal n-2 des locataires ne peut dépasser un certain montant selon la composition du foyer et la zone dans laquelle se situe le bien. Pour être complet, précisons que la loi PINEL n’est pas la seule façon de défiscaliser lors de la construction d’une maison. Il existe en effet d’autres avantages fiscaux qui seront susceptibles de vous aider à réaliser votre projet. Néanmoins, seul le dispositif PINEL est réellement utile si vous souhaitez faire un investissement locatif.
Pour un investisseur, quels sont les avantages d’une maison par rapport à un appartement ?
En devenant acquéreur d’une maison, l’investisseur va pouvoir :
- Choisir l’emplacement : à condition que le terrain soit situé dans une zone éligible et être constructible !
- Choisir la maison : surface, forme, plan, prestations etc.
- Donner plus de valeur à son patrimoine.
- Prétendre aux avantages et garantie du CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) et de MFC :
- Un prix ferme et définitif.
- Des plans personnalisés et modulables.
- Des délais de construction et de travaux (avec délais administratifs) respectés.
- Pas de vente en bloc à la fin d’une période.
Dernier point, très important, à superficie égale, faire construire une maison neuve coûte moins cher qu’acheter un appartement neuf puisque :
- Les frais de notaire ne portent que sur le terrain,
- Il n’y a pas de TVA, ni de marge sur le terrain,
- Il n’y a pas de charges de copropriété,
- Le loyer mensuel permet de rembourser votre prêt si vous y avez eu recours,
- Les locataires restent généralement plus longtemps dans une maison que dans un appartement.
Ce dispositif va prendre fin le 31/12/2017, ainsi nos conseillers Maisons France Confort sont à votre écoute pour répondre à vos questions sur l’investissement PINEL, contactez-nous.
